Méthode de la somme à déterminer un taux de capitalisation

La méthode de sommation

• Dans la méthode de la somme, les investisseurs ajoutent à la fois leur retour et ajustements souhaité pour arriver à un taux de capitalisation au cours de laquelle une propriété a un sens pour eux. Par exemple, ils peuvent commencer par un retour souhaité de 2 pour cent sur un investissement sans risque comme un CD ou des bons du Trésor, puis ajouter un ajustement de 4 pour cent du risque, un ajustement de 1,5 pour cent pour le manque de liquidité de l'immobilier, et un ajustement de 4 pour cent pour le montant de la gestion qu'ils auraient à faire pour arriver à un taux de capitalisation de 11,5 pour cent. De ce fait, ils seraient alors ajuster le taux à la baisse pour tenir compte des avantages fiscaux de l'investissement couplés avec la chance d'appréciation. Si chacun de ces deux avantages en valent 1,5 pour cent, ce serait donner un taux de capitalisation de 8,5 pour cent.

Problèmes avec la méthode de sommation

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  Le principal problème avec la méthode de sommation est qu'il est tout à fait arbitraire. Chaque investisseur peut choisir leurs propres critères personnels pour les corrections qui, même si elle peut faire sens pour eux, pourrait être complètement hors de l'alignement avec le marché. Les chances sont que le vendeur d'un actif sera en désaccord avec un taux de capitalisation obtenu par sommation, et viendra avec une valeur plus élevée. Avec cela à l'esprit, d'autres méthodes peuvent être un moyen plus efficace pour trouver un taux de capitalisation qui est plus en ligne avec un marché donné.

La méthode de comparaison

• La méthode la plus populaire pour déterminer les taux de capitalisation est par la méthode de comparaison. En cela, les investisseurs regardent les ventes comparables sur le marché dans une période de temps similaire pour déterminer la valeur générale du marché. Ils ajustent alors que la valeur pour les spécificités d'une propriété donnée. Par exemple, si le taux de capitalisation moyen de marché est de 10 pour cent, et le bien considéré est supérieur, ils peuvent ajuster le taux de capitalisation en légère baisse.

La bande de la méthode d'investissement

• Dans la bande de la méthode d'investissement, les investisseurs ajoutent leurs coûts du capital et les rendements souhaités pour trouver un taux de capitalisation approprié. Par exemple, si un investisseur peut obtenir une hypothèque de premier rang 70 pour cent de la valeur d'une propriété de 6 pour cent et les désirs d'un 15 pour cent de retour sur leur investissement de capitaux propres de 30 pour cent, la bande de la méthode d'investissement donnerait un taux de capitalisation souhaité de 8,7 pour cent . Il est calculé en additionnant les parts au prorata des deux rendements: 70 pour cent de 6 pour cent plus de 30 pour cent des 15 pour cent.